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Gastos hipoteca

NUEVA BATALLA GANADA A LOS BANCOS POR LOS CONSUMIDORES: GASTOS DE LA HIPOTECA

 

Buenas noticias para los consumidores bancarios: tras la reciente sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea por la cual se obliga a los bancos a devolver las cantidades cobradas de más por la aplicación de la cláusula suelo desde el principio de la hipoteca, se abre una nueva vía de reclamación contra la abusividad bancaria, siendo la misma la imposición a los compradores, en el momento de formalizar la hipoteca, de aquellos gastos que por ley le corresponde asumir al banco.

Sin embargo, también debe tenerse en cuenta que dicha devolución, al igual que con la cláusula suelo, no va a ser automática a todos los consumidores, si no que deberán ser éstos los que procedan a reclamar la restitución de las cantidades a través de los diferentes cauces legales que existen.

Pero ¿qué gastos, tributos y comisiones se pueden reclamar? Debemos partir de la base de que solo se puede pedir la restitución de los gastos correspondientes a la formalización de la hipoteca, y no de la compraventa.

1.         Respecto a los gastos de notario y Registro de la Propiedad, el Tribunal Supremo argumenta que “en lo que respecta a la formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas (necesaria para la constitución de la garantía real), tanto el arancel de los notarios, como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho o solicite una certificación. Y quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo (artículo 517 LEC), constituye la garantía real (arts. 1875 CC y 2.2 LH) y adquiere la posibilidad de ejecución especial (art. 685 LEC). En consecuencia, la cláusula discutida no solo no permite una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos producidos como consecuencia de la intervención notarial y registral, sino que hace recaer su totalidad sobre el hipotecante, a pesar de que la aplicación de la normativa reglamentaria permitiría una distribución equitativa, pues si bien el beneficiado por el préstamo es el cliente y dicho negocio puede conceptuarse como el principal frente a la constitución de la hipoteca, no puede perderse de vista que la garantía se adopta en beneficio del prestamista. Lo que conlleva que se trate de una estipulación que ocasiona al cliente consumidor un desequilibrio relevante, que no hubiera aceptado razonablemente en el marco de una negociación individualizada; y que, además, aparece expresamente recogida en el catálogo de cláusulas que la ley tipifica como abusivas (art. 89.2 TRLGCU)”.

2.         Respecto a los tributos que gravan el préstamo hipotecario, el Tribunal Supremo entiende que debe ser el banco el que asuma el pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados, y ello en base a la propia Ley que regula el impuesto: “será sujeto pasivo del impuesto el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan. De tal manera que la entidad prestamista no queda al margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo de la operación mercantil, sino que, al menos en lo que respecta al impuesto sobre actos jurídicos documentados, será sujeto pasivo en lo que se refiere a la constitución del derecho y, en todo caso, la expedición de las copias, actas y testimonios que interese y que, a través de la cláusula litigiosa, carga indebidamente sobre la otra parte contratante. En su virtud, tanto porque contraviene normas que en determinados aspectos tienen carácter imperativo, como porque infringe el art. 89.3 c) TRLGCU, que considera como abusiva la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario”. El Tribunal Supremo entiende que, en referencia al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, el sujeto pasivo, es el Banco o Entidad prestamista. Es decir, el obligado al pago de dicho impuesto, tanto en lo que se refiere a su cuota fija –timbre del papel notarial-, como en su cuota gradual, es precisamente el Banco y no el prestatario o deudor hipotecario; por lo que es un tributo a incluir en la reclamación.

 

Respecto a los plazos para solicitar la nulidad de esta cláusula y reclamar la restitución, para aquéllas hipotecas que se encuentran todavía vigentes, es el de cuatro años a contar desde el día siguiente a la fecha de la Sentencia del Tribunal Supremo, es decir, dicho plazo finalizará el 24 de diciembre de 2019; y para aquéllas que hayan sido totalmente abonadas, se podrá proceder a la reclamación, si su total pago se hizo dentro del plazo de los 4 años anteriores al 23 de diciembre de 2015.

 

No duden en pedirnos cita para asesorarles sobre cómo recuperar todas aquellas cantidades que su banco le ha cobrado de más en virtud de las diferentes cláusulas insertas en su préstamo hipotecario.


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